承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权/王卫国
作者:法律资料网 时间:2024-07-08 12:05:43 浏览:8329
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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权
作者：王卫国 江西省吉水县人民法院
案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。
分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。
评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。
财政部、电力工业部关于电力建设基金征收管理有关问题的补充通知
财政部 电力工业部
财政部 电力工业部关于电力建设基金征收管理有关问题的补充通知
财政部 电力工业部
各省、自治区、直辖市财政厅（局），财政部驻各省、自治区、直辖市财政监察专员办事处，中国华北、东北、华东、华中、西北电力集团公司，各省、自治区、直辖市电力公司（局），新疆生产建设兵团：
1996年来，各单位认真贯彻财政部、电力工业部联合下发的《关于颁发〈电力建设基金征收使用监督管理办法〉的通知》（财工字〔1996〕134号）、《关于印发〈电力建设基金财务管理、会计核算及报表编报办法〉的通知》（电经〔1996〕493号）等文件精神，电
力建设基金工作基本步入正轨。为进一步做好电力建设基金征收管理工作，及时足额完成电力建设基金征收任务，现将有关问题补充通知如下：
一、各单位应按每千瓦时二分钱的标准征收电力建设基金。因电力建设资金不足，确需提高电力建设基金标准的，应按规定程序报经国务院批准。未经批准，不得擅自提高征收标准。
二、各单位应严格按照财政部、电力工业部财工字〔1996〕134号文件规定的范围征收电力建设基金。未经财政部、电力工业部批准，不得自行减征或免征电力建设基金。
（一）电网经营企业向用户收取电力建设基金时，无论是带料加工、地方集资、企业集资的上网电量形成的售电量，还是小水电、小火电、企业自备电厂上网电量形成的售电量，均应按规定征收电力建设基金；
（二）除复合肥外，氮肥、磷肥、钾肥的生产用电免征电力建设基金时可不要求有化工部颁发的生产许可证；
（三）抗灾救灾用电需免征的电力建设基金，由电网经营企业报经财政部驻当地财政监察专员办事机构审核后报财政部审批；
（四）国有重点煤炭企业、核工业铀扩散厂和堆化工厂生产用电可减征电力建设基金，但上述企业非主业生产用电，如所属的多经企业及生活用电等应按规定标准征收电力建设基金。
三、不属于国家电力公司的独立电网经营企业征收的电力建设基金，按以下办法处理：
（一）属于中央的独立电网经营企业应缴的电力建设基金，可按月直接向所在省级财政监察专员办事处申报，由专员办开具一般缴款书，按各半的原则分别缴入中央国库和地方国库。缴入中央国库的，由其主管部门将缴库单复印件及拨款申请报财政部，财政部根据基金入库进度办理拨
付手续。中央拨付的电力建设基金，作为独立电网经营企业的国家资本金，主要用于电网建设。
（二）属于地方的独立电网经营企业应缴的电力建设基金，应按月向省级财政机关申报，由省级财政机关开具一般缴款书就地缴入地方国库。
四、电网经营企业征收的电力建设基金应及时缴入国库。由于客观原因不能及时入库形成的电力建设基金利息收入，冲减企业财务费用。
五、为保持企业实收资本的相对稳定，电力建设基金转增国家资本金可按以下办法处理：
（一）国家电力公司及所属企业收到拨付的电力建设基金时，作增加资本公积——国家拨入电力建设基金处理。年度终了，国家电力公司按财政部批复的电力建设基金收支决算将资本公积——国家拨入电力建设基金转增实收资本——国家资本金，国家电力公司所属企业相应转增法人资
本金（在资本纽带关系建立以前，暂按转增国家资本金处理）。
（二）属于中央的其他电网经营企业，收到中央拨付的电力建设基金时作增加资本公积——国家拨入电力建设基金处理，年终将中央拨入的电力建设基金总额一次转增实收资本——国家资本金。
（三）地方拨付的电力建设基金如何转增国家资本金，可比照上述办法执行，具体办法由省级财政部门制定。
1997年12月4日
国家税务总局关于印发《集贸市场税收分类管理办法》的通知
国家税务总局
国家税务总局关于印发《集贸市场税收分类管理办法》的通知
国税发[2004]154号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：
为进一步规范集贸市场税收征收管理，提高税收征管质量与效率，国家税务总局在深入调查研究、广泛征求意见的基础上，制定了《集贸市场税收分类管理办法》，现印发给你们，请认真执行。执行中有何问题和建议，请及时反馈总局。
国家税务总局
二○○四年十一月二十四日
集贸市场税收分类管理办法
第一条 为进一步规范集贸市场税收征收管理，提高税收征管质量和效率，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则以及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于在相对封闭的固定经营区域内，经营主体多元化且各经营主体相互独立、经营相对稳定的各类集贸市场。
第三条 税务机关应当根据集贸市场年纳税额的大小，将集贸市场划分为大型市场、中型市场和小型市场三类，实行分类管理。
前款所称年纳税额，是指每一纳税年度集贸市场内的经营者缴纳的各税种税款的总和。大、中、小市场划分的年纳税额标准，由省级税务机关根据本地区市场发展情况确定。
第四条 对大型集贸市场，应当按属地管理原则由所在地税务机关实行专业化管理，并由市（地）级税务机关负责重点监控；对中型集贸市场，由所在地税务机关负责管理；对税源零星的小型集贸市场，可以由当地税务机关管理，也可按照有关规定委托有关单位代征税款。
第五条 税务机关应当按照税收法律、行政法规和国家税务总局的有关规定，负责市场内纳税人的税务登记、纳税服务、建账辅导、定额核定、税款征收、发票管理、日常检查和一般性税务违规违章行为的处罚等工作。
对实行委托代征税款的，主管税务机关应当与代征单位签订委托代征协议，明确代征范围、计税依据、代征期限、代征税款的缴库期限以及税收票证的领取、保管、使用、报缴等事项，界定双方的权利、义务和责任，并发给委托代征证书。主管税务机关应当按照规定支付代征单位的代征手续费，并加强对代征单位及其代征人员的业务辅导和日常管理，适时开展检查，促使其依法做好代征工作。
第六条 主管税务机关应对集贸市场内经营的商品分类进行市场调查，掌握其市场行情、进销价格和平均利润率情况。同时，通过对市场经营额和每个业户经营情况的了解，为审核纳税人申报准确性和核定定额提供依据。
第七条 主管税务机关应加强与工商、劳动、民政、金融、公安等部门的协作配合，相互沟通信息，强化对纳税人户籍管理，掌握纳税人经营资金流量及变化情况，维护正常的税收秩序和市场经营秩序。
第八条 主管税务机关应要求集贸市场的投资方或投资方委托的管理单位及时提供市场内纳税人的户籍变化、物业费用、房屋租金、水电费用等与纳税人纳税有关的信息。
主管税务机关应要求集贸市场内出租摊位、房屋等经营场所的出租人依法按期报告承租人的有关情况。出租人不报告的，按照《税收征收管理法实施细则》第四十九条的规定处理。
第九条 负责集贸市场税收征管的国家税务局和地方税务局应加强合作，做好纳税人税务登记信息交换、业户停、复业手续办理以及漏征漏管户清理等工作。有条件的地方，可以按照《税务登记管理办法》所确定的原则，统一办理税务登记，统一开展税务登记管理工作。
为方便纳税人和节约税收成本，有条件的地区，国家税务局与地方税务局可以互相委托代征集贸市场税收。
第十条 主管税务机关应当根据市场内纳税人的经营规模、财务核算水平和税收优惠等方面的差异，对市场内的纳税人合理分类，采取相应的管理措施。一般可将纳税人分为四类：
（一）查账征收户：指在集贸市场内从事经营且实行查账征收的各类企业和个体工商户。
（二）定期定额征收户：指在集贸市场内从事经营，达到增值税、营业税起征点且实行定期定额征收的个体工商户。
（三）未达起征点户和免税户：指在集贸市场内从事经营但未达增值税、营业税起征点的个体工商户和按照有关税收优惠政策规定免予缴纳相关税收的个体工商户。
（四）临时经营户：指在集贸市场内从事临时经营的纳税户。
第十一条 对于查账征收户，主管税务机关应依照相关法律、行政法规和有关规定，引导、督促其如实建帐，准确进行核算。
查账征收户应纳的各项税款由纳税人按照有关税收法律、行政法规的规定按期自行申报缴纳。
主管税务机关应根据日常管理掌握的信息，有计划地对查账征收户申报纳税的准确性进行纳税评估。
查账征收户有《中华人民共和国税收征收征管法》第三十五条所规定情形的，主管税务机关有权核定其应纳税额。
第十二条 对于实行定期定额征收的个体工商户，主管税务机关应当严格按照定额核定程序，科学核定定额。为确保定额的公正和公平，各地应积极推行计算机核定定额工作，要区分不同行业，科学选取定额核定参数，合理确定定额调整系数，运用统一软件进行核定。同时，各地要普遍实行定额公示制度。
在定额核定工作中，国家税务局和地方税务局应加强协作，确保对共管户定额核定的统一。
定期定额征收户应纳的各项税款由纳税人按期申报缴纳。
对定期定额征收户，主管税务机关应本着方便纳税人的原则，积极推行简易申报，实行报缴合一，即纳税人凡在法律、行政法规规定的期限或者在税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限内缴纳税款的，税务机关可以视同申报，纳税人不再单独填报纳税申报表。
第十三条 主管税务机关应根据本地区增值税、营业税起征点标准和对个体工商户核定的定额及有关税收优惠政策规定，准确认定未达起征点户和免税户。
主管税务机关应加强对市场的日常巡查，及时掌握和了解未达起征点户的经营变化情况。对因经营情况改变而达到增值税或营业税起征点的，要及时恢复征税，并按规定程序重新核定定额。
主管税务机关应加强对免税户经营主体和免税期限的管理，对经营主体发生变化后不符合免税条件的和免税期满的纳税人，要及时恢复征税。
未达起征点户和免税户应定期向主管税务机关报送与生产经营有关的资料。具体报送内容和期限由省级税务机关确定。
第十四条 主管税务机关应依法、及时征收临时经营户应纳的税款。
临时经营户需要使用发票的，可以按规定向主管税务机关申请办理。
第十五条 对在集贸市场内经营的非独立核算的企业经销网点，主管税务机关应加强与企业所在地税务机关的征管信息交流，共同做好对经销网点和场外企业生产经营情况的监控，以防止税收流失。
第十六条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局和地方税务局可以根据本办法确定的原则制定具体实施办法。
第十七条 本办法自发布之日起执行。
