最高人民法院办公厅关于法院受理海关移送的走私案件查验走私物品问题的复函

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抚顺市人民政府


印发《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》的通知
抚顺市人民政府



各县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：
《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》业经市政府第68次常务会议通过，现印发给你们，望认真贯彻执行。

抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活环境，根据有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 凡在城市规划区内实行物业管理的住宅小区、从事物业管理服务工作的单位及住宅小区内的房屋产权人、使用人均应遵守本规定。
第三条 本规定所称住宅小区是指以住宅为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套公共设施，建筑面积在三万平方米以上的居民生活区。
本规定所称物业管理，是指物业管理企业受住宅小区住户的委托，对住宅小区各类房屋及相配套的公共设施、共用设备、公共场地、小区绿化、小区道路、环境卫生、公共秩序等进行维护、修缮和管理。
本规定所称住户，是指住宅小区内各类房屋的产权人、使用人。
第四条 城市新建住宅小区必须实行物业管理，已交付使用的住宅小区应创造条件逐步实行物业管理。
第五条 市人民政府房产行政主管部门主管城市住宅小区物业管理工作，主要职责是：
（一）制定住宅小区物业管理的有关规定；
（二）从宏观上对住宅小区物业管理工作进行组织协调和业务指导；
（三）对住宅小区管委会和物业管理企业的管理服务工作进行监督检查；
（四）负责物业管理企业的资质审查、评定等级、发放物业管理资质证书和年检工作；
（五）参与住宅小区的综合验收，负责组织新建住宅小区接管；
（六）组织开展住宅小区达标创优活动；
（七）负责住宅小区物业管理人员的培训。
第六条 各区人民政府和规划、城建、交通、环卫、邮电、供电、工商、物价、公安、消防、供水、供暖、燃气等管理部门（以下简称专业管理部门），协同房产行政主管部门做好住宅小区的物业管理工作。
第七条 住宅小区的住户有参与住宅小区物业管理的权利，并有合理使用房屋、公共设施、维护和遵守住宅小区公共秩序的义务。

第二章 住宅小区建设与移交
第八条 住宅小区规划设计遵照《中华人民共和国城市居住区规划设计规范》及有关规定执行，并按其规定规划设计道路、管线、公共绿地、幼儿园、停车场、文化体育、商贸服务、环卫、消防等市政公用基础设施和公共配套设施。其配建水平应与居住人口规模相对应，并与住宅同时
规划，同时建设，同时投入使用。
第九条 住宅小区的规划设计方案，必须经市规划行政管理部门会同有关部门审定。住宅小区必须按照经批准的规划设计方案进行建设。
第十条 市建设行政主管部门、市开发办、市规划行政主管部门对住宅小区的建设实行管理与监督。
第十一条 房地产开发建设单位进行住宅小区建设，应严格按设计标准施工，不得擅自改变规划设计。确需部分变更的，必须经市规划行政主管部门同意，市规划行政主管部门在审定时，应征求有关部门的意见。
第十二条 住宅小区竣工后，由市开发办组织有关部门按国家、省、市有关规定标准进行综合验收。住宅小区竣工验收必须符合下列要求：
（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及市政公用基础设施、公共配套设施及单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平。
住宅小区经综合验收合格后方可配户。
第十三条 住宅小区的开发建设单位，应在住户入住前6个月，委托物业管理企业对住宅小区实行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
第十四条 住宅小区竣工综合验收后，建设单位凭住宅小区验收合格手续，向房产行政主管部门申请办理小区移交管理手续。
两个以上建设单位合建的住宅小区办理移交管理手续时，由该小区建设规模大的单位负责牵头办理移交管理手续。
第十五条 住宅小区移交管理时，建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设有关资料：
（一）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
（二）房屋设备和配套设施的竣工图；
（三）地下管网图；
（四）住宅小区各类房屋清单；
（五）出售房屋的产权归属和成本核算清单；
（六）住宅小区公共设施、共用设备及公共场地清单；
（七）其它应提供的资料。
第十六条 开发建设单位出售商品房，产权人按房改政策出售公房，均应在售房合同中明确物业管理内容。
第十七条 住宅小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任。但经鉴定的建设质量问题及保修期内的房屋、设施，仍由该建设单位负责修缮。

第三章 住宅小区管理委员会
第十八条 住宅小区管理委员会（以下简称管委会）是代表和维护住宅小区内房屋产权人和使用人的合法权益，对住宅小区物业实行民主管理的群众性自治组织。
第十九条 住宅小区入住率达50％以上时，在房产行政主管部门的指导下，由住宅小区所在街道办事处组织住户代表及有关管理部门举行住宅小区管委会筹备会议，选举产生管委会。
第二十条 管委会成员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的人员组成。住户代表在管委会成员中的比例应不低于70％。
第二十一条 管委会每届任期三年，管委会委员可连选连任，主任委员由街道办事处主任或副主任担任。
第二十二条 管委会享有以下权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区物业管理、修缮、服务等重大措施。
第二十三条 管委会履行下列义务：
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）及时向有关管理部门和单位反映住户的意见和要求；
（五）组织小区达标创优和其他社会公益活动；
（六）召集和主持住户大会及有关会议，每年向大会和物业管理行政主管部门报告一次工作。

第四章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业是依法成立，从事住宅小区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第二十五条 开办物业管理企业必须具备下列条件：
（一）有10万元以上的注册资金；
（二）有固定的办公场所；
（三）有符合规定的物业管理章程；
（四）有管理机构和与管理规模相适应的各类管理人员、技术人员。
第二十六条 申办物业管理企业必须提供下列资料：
（一）申请报告；
（二）代表人身份证明；
（三）资质证明；
（四）办公场所证明；
（五）物业管理章程；
（六）管理人员和技术人员资格证明。
第二十七条 开办物业管理企业，须先向房产行政主管部门提出书面申请，经资质审查批准，领取物业管理企业资质证书，并向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后方可开业。
第二十八条 物业管理企业依据与管委会签订的《住宅小区物业管理合同》，对住宅小区实施物业管理。物业管理合同须报小区主管部门备案。
第二十九条 物业管理企业对住宅小区实行专业化管理和综合性有偿服务。
第三十条 物业管理企业职责：
（一）根据本规定和物业管理合同规定，对住宅小区实行管理，依法经营；
（二）管理住宅小区综合验收档案资料；
（三）依据房产和公共设施管理的有关规定，制止住宅小区内的违章和违法行为；
（四）以为住户服务为宗旨，为住户提供有偿服务，提高住宅小区的环境效益和社会效益；
（五）定期向管委会汇报住宅小区管理工作，接受小区管委会和有关行政管理部门的监督和指导。

第五章 物业维护与管理
第三十一条 住宅小区内的单位和个人应爱护小区内房屋、公共设施与环境，不得在小区内实施下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、用途和外观，损坏设施、设备及危及房屋安全；
（二）占用楼梯间、通道、道路等公用部位、乱搭乱建、乱停放车辆及影响住宅小区景观；
（三）擅自拆改、损毁、占压消防、环卫、电讯等公共公用设施；
（四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃烧有毒物质等危及人身健康和生命财产安全；
（五）随地倾倒污水、乱抛垃圾、堆放杂物；
（六）挖沙取土、践踏或占压绿地、攀折花木、耕种农作物，饲养家畜、家禽；
（七）发出超规定标准的噪音，聚众喧闹；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十二条 住宅小区物业维护管理的内容：
（一）维修、养护住宅小区内的房屋及共用水箱、电梯等附属设施；
（二）维修、养护住宅小区内的安全防范设施和庭院线以内的道路；
（三）养护住宅小区内的花草树木，维护园林小品和其他园林设施；
（四）住宅小区内环境卫生的清扫、公厕保洁和维护环卫设施；
（五）维护小区内交通秩序；
（六）负责治安保卫工作，落实防范措施；
（七）法律、法规、规章规定其他应做好的管理工作。
前款（一）项中房屋户门以内部位维修费用由产权人承担，房屋共用部位维修费用属购买商品房的由产权人承担；属房改购买公房的，从住宅维修基金中列支，不足部分由产权人分担。（二）至（六）项中维修、养护费用从住宅小区基础设施维修费、城维费及物业管理服务费中列支。


第三十三条 住宅小区进户线内外的供电、供水、排水、供暖、燃气管线、电信等设施的维修管理按有关规定划分维修管理责任。专业管理部门不负责维修管理的，可委托物业管理企业维修管理。
第三十四条 各专业管理部门在审批住宅小区内改变房屋使用用途和经营项目、工程项目及维修住宅小区设施、设备时，应与住宅小区物业管理企业沟通，对因施工破坏的小区环境应在工程结束时修复，否则应予赔偿损失。

第六章 管理经费和专用房屋
第三十五条 新建住宅小区的开发建设单位在开发项目立项时，按住宅小区建设总投资的一定比例，向市房产行政主管部门交纳住宅小区基础设施维修费，该费用计入建设成本，一次性划转到市房产行政主管部门，专户存储，用于住宅小区公共设施的更新，大型设施的增改，以及为其
它建成住宅小区实行物业管理提供补助资金。
第三十六条 市财政每年从城市维护费中按0．5％的比例提取住宅小区维护费划拨给市房产行政主管部门作为住宅小区物业管理的补贴经费。
第三十七条 住宅小区开发建设单位按总建筑面积0．5％的比例以成本价向住宅小区管委会提供商服用房，并在管委会成立一个月内转交管委会。小区管委会应将商服用房按民用住房租金标准出租给物业管理企业经营，经营收入全部用于住宅小区管理。
第三十八条 开发建设单位移交住宅小区时，一次性无偿向管委会提供物业管理用房，产权归国家所有。具体标准：
（一）建筑面积5万平方米以下，60－80平方米；
（二）建筑面积5万平方米以上10万平方米以下，80－100平方米；
（三）建筑面积10万平方米以上，120－150平方米。
第三十九条 住宅小区内单位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取额的一定比例向物业管理企业交纳物业管理服务费。
第四十条 住户应按所受物业服务的项目向物业管理企业交付物业管理服务费。
物业管理服务收费应当根据所提供服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为住户提供的公共卫生清洁、公共设施的维修、保养以及保安等，实行政府定价或政府指导价。
为住户提供的特约服务，除物价部门规定收费标准的外，可自行定价。
住宅小区物业管理服务收费的费用由以下部分构成：
（一）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公共设施设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）物业管理单位固定资产折旧费；
（七）办公费；
（八）法定税费。
第四十一条 住宅小区物业管理单位向居民收取物业管理服务费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。
第四十二条 住宅小区基础设施维修费和物业管理服务费等应专款专用，不得挪作他用。
第四十三条 住宅小区内各项管理经费的收支情况，每半年向住户张榜公布一次，接受产权人、使用人的监督。

第七章 奖励与处罚
第四十四条 住宅小区物业管理工作应按《全国优秀管理住宅小区标准》、《辽宁省优秀物业管理住宅小区标准》定期进行检查评比，对评为省、国家级的优秀住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
第四十五条 违反本规定第三十一条规定的，物业管理企业有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。违章情节严重的，由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。
第四十六条 对借故拒交各项费用的住户，物业管理企业可要求其限期交纳并按规定收取滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉追缴。
第四十七条 物业管理企业违反本规定有下列行为之一的，由管委会制止、限期改正，或要求赔偿损失：
（一）对物业维修养护不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自将管理费用挪作他用的；
（五）乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的；
（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
第四十八条 当事人违反土地规划、公用事业、城建、卫生、公安、物价、环保等管理规定的，由有关主管部门依法处罚。
第四十九条 开发建设或经营管理单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区，未移交专业用房和拒交住宅小区基础设施维修费的，由市房产行政主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的，市房产行政主管部门可申请人民法院强制履行。

第八章 附 则
第五十条 办公、商住、别墅及3万平方米以下的住宅小区、住宅组团等物业的管理以及各县、开发区住宅小区物业管理，可参照本规定执行。
第五十一条 本规定应用中的具体问题，由市房产公用局负责解释。
第五十二条 本规定自发布之日起施行。




1997年5月27日
我国知识产权领域之怪现象

王瑜


关于知识产权，近年来政府谈论的越来越多，至少在北京我们到处可以看到巨大的广告牌，大书保护知识产权相关文字，让人感觉政府对知识产权重视的热度越来越高。但是对大多数企业来说，对知识产权还是有点“海客谈瀛州，烟涛微茫信难求”，似乎知识产权离他们很远。这一热一冷衍生出我国知识产权的怪现象：

1、制度推动因老外

我国法制的发展很大程度上受到来自国际社会的压力，知识产权更是如此，推动我国法制的发展当然是好事，但是我国自己的一些做法未免让国人感觉不爽。我们的政府被国外的企业团体给误导了，甚至因此而影响立法，比如说软件盗版问题，我国被认为软件盗版高达90％以上，政府官员和普通民众应该相信了，因为这些使用的软件一般也就限于操作系统、文字处理系统、杀毒软件而已，这些软件大家基本上使用的是盗版的，这是最终用户侵权，这种现象恐怕确实是存在的。但是当你去了解软件企业对最终用户侵权的看法时，他们反映相当的冷淡，这是为什么呢？原来软件有多种多样的产品，象操作系统和普通杀毒软件，同一个产品，可以无限复制给大家用的软件一般称为“通用软件”，这种软件非常容易被复制，由于使用的人极多，大家使用盗版的可能性非常的大。而其他软件比如说专门为某客户定制的软件就不会被盗版，各单位的情况不同，并不适用自己的单位，当然就不复制了。通用软件在软件家族中大概只占到10％，说得极端一些，就算这些通用软件的盗版率为100％，那么我国的软件盗版率最多也只有10％，怎么可能有90％以上。很明显我们被误导了，或者被他们给骗了，他们将某种软件的盗版率扩展到全部的软件上。普通的民众当然没有这种区别能力，但仅凭现象去判断，不做任何的调查研究，这样的政府官员就应该要追究责任了。

政府官员的官僚作风，我们可爱的民众应该是能接受的，因为自古以来我们的民众都要顺从政府，而政府的代表就是官员。但是有一种行为，民众终于有些不满了。前几年，我们很多的企业都会收到政府的来信，说我们使用了盗版软件，应当立即停止使用，并改买正版的使用，随信还附了一张某执法部门带有威胁性的公函。这让我们很奇怪，政府怎么知道公司的地址电话？政府怎么知道公司在使用那些软件？我们可以肯定的是，政府不可能一一去调查那些企业在使用侵权软件的，可以想象是因为这些都是盗版率很高通用软件，于是他们默认这些单位使用的都是盗版软件，就直接发函了，害怕的单位赶紧回函，并买了一个正版软件想敷衍过去，结果却被盯上了，一再被要求购买正版软件，没有理睬的反而无事。但是这个政府部门是不可能这么详细知道公司的地址以及经营项目的，市面上有一些传说，说国外的软件公司联合和好多的政府部门，传说我们无法去核实，但是我们明显感觉到政府被当成强制推销正版软件的工具，如果把这事情放到民族主义比较激愤的年代，可以说这些政府机构是帮凶或走狗。

还有一件事情，说出来大家就要气愤了。国外有企业起诉北京的一家著名的装修公司，称该公司使用的是盗版软件，装修公司的点分布很散，他们的电脑分散在各个点上，要调查取证是一台一台电脑去查，这是件非常困难的事情，这也是软件侵权案件不好打击的原因之一。私下查没有用，普通的政府机构上门去查，肯定被赶出来，因为他们并没有这样的权利。听说这个案件动用了武警，这么多的分店要同时去查，这需要多少的武警呀？我们的律师很多的案件需要取证，千辛万苦，如果也可以动用武警去查，该有多好啊！但是恐怕是天方夜谈。但是为什么这个国外的公司就可以呢？我们就不好枉断了。

2、国内企业叹无奈

《阿Q正传》中的阿Q有一个著名的论断“和尚摸得，我就摸得”，根据这个论断大家很容易得出对我国对外国公司的知识产权有那么好的保护，对国内企业当然一样的好，事实并非如此。对于图书被盗版，著作权侵权一般由版权局进行行政查处，另外还有一个级别很高的部门——“扫黄打非办”，版权局的执法能力非常有限，于是人们找到了“扫黄打非办”，但是同样得不到解决，他们的答复似乎永远是我们正在处理。国内的软件也会被盗版的，但是国内企业却没有国外企业的待遇，有几个部门联合办公，有武警战士帮你查封，那些中关村的老板们很是无奈，“查什么呀!花那么多钱，不如用这些钱将盗版盘全部买下呢？”中关村的老板们说花那么多钱，是花在什么地方上，这给人提供了无限的遐想。对于专利侵权行政处罚单位是专利局（知识产权局），这个部门的执法能力也是非常有限的，而且他们还肩负着判别侵权的功能，不过一般的侵权举报到专利局，专利局经过慎之又慎的判断不是找理由驳回，就是判不侵权，就不要指望他们能去查处专利侵权了。

说到商标，这是我国在实际中保护最好的知识产权，商标侵权由工商部门查处，这是个强势的执法部门，具有很强的执法能力，每个企业都怕，工商局似乎也对打假比较感兴趣，只要有人举报，立刻就会去查处，立刻封存，将所谓的涉嫌侵权的产品拉到工商局去。所有很多销售商利用当地分销商举报竞争对手，不管是否构成侵权，产品只要进了工商局那是“猪羊走进屠宰家，一步步挨向死亡来”，总有借口处罚你，不交罚款是很难全身退出工商局的。交了罚款就象交了保护费，就是侵权也可以销售了。工商局的打击并不能实际起到保护的作用，给人的感觉是侵权不过是给工商局提供了一个罚款的机会而言。

3、商标注册为炒卖

每种产品都有个名字，这个名字是商品名，每个生产企业都会给自己生产的商品单独起个名字，这就是商标，在一般情况，每个生产者都会使用商标，但是注册的很少，世界各国对商标采取注册保护制度，也就是商标只有注册了才受到法律保护。使用商标了却不去注册，等你出名了，再想注册就注册不到了，就象“妇炎洁”花了几个亿的广告费，是家喻户晓了，但是该商标却注了册（原因比较复杂，这里不谈），那有什么用。

与企业对商标注册很漠视相比，我国的商标炒作却非常厉害，大量的名著中的名人被抢注为商标，所有的热点事件立刻有人抢注。抢注的人并不是自己用，而是作为投资卖给别人的。

我们也发现了一些企业对注册商标非常的感兴趣，商标的注册量也非常的大。但是他们要注册的商标基本上是与驰名的商标相近的商标，这是傍名牌行为，就是想方设法将自己的商标装扮成驰名商标的样子，或者让消费者产生误认与驰名商标有关联，这些人注册商标在商标局的一次次驳回和当事人一次次异议中找到了经验，擦边球打得很好，既能获得注册，又能让消费者误认，叫驰名商标无可奈何。

4、专利申请多在外

据说我国企业申请专利的只有1％，这个我们也是深有体会，一般的企业你要它申请专利，说破嘴皮子也没有用。“申请了有什么用，人家该侵权还是侵权”可是我们在辣椒酱的罐子上却很容易可以找到专利号，他们确实是申请了专利的，这是个什么专利呢？一般都是外观专利，实际上就是罐子的外观设计专利。人们买辣椒酱是要吃罐子里的酱，而罐子在酱被吃完后要成为垃圾的，它是否具有专利与里面的酱是没有任何关系的。罐子的外观专利有什么用呢？作用大了，主要是让消费者误解，哇！！专利产品，技术含量很高的，这家企业的产品一定不错。我们还可以看到很多这样的专利，这种专利被称为垃圾专利，毫无用处，只是用来迷惑人的。

这就是我们国人的知识产权意识，我们看到知识产权意识比较强的企业往往是那些“动机不太单纯者”，所以有的单位甚至以没有知识产权来标榜自己是很正规的企业。知识产权沦落到这样地位，其命运可想而知。

作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
电话：010－51662214，电子邮件：lawyerwy@263.net，网站：www.rjls.cn。