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山东省威海市人民政府


威海市市区房改房和经济适用住房上市交易管理暂行办法


（1999年９月14日威政发［1999］49号发布）

第一章总则
第一条 为规范房改房和经济适用住房上市交易管理，实现住房 的商 品化、社会化，提高居民居住水平，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房改房，是指职工（居民）根据城镇住房制度 改革的有关政策规定购买的住房。
本办法所称经济适用住房，是指职工（居民）根据经济适用住房的有关政策规定，按 照市人民政府规定价格购买的住房。
本办法所称上市交易，是指住房及相关土地使用权的转让（包括买卖、赠与和交换） 、租赁、抵押。
第三条 本市市区（含高技术产业开发区、经济技术开发区）范围 内的房改房和经济适用住房首次上市交易的，适用本办法。
第四条 房改房和经济适用住房上市交易实行准入制度，交易前当 事人应当按本办法规定提出申请，经审核批准后方可上市交易。
第五条 房改房和经济适用住房的所有权归购买的职工（居民）个 人，除法律 、法规、规章及本办法规定限制上市交易的外，任何单位不得限制职工（居民）上市交易。
第六条 房改房和经济适用住房上市交易后，职工（居民）不得再 向单位或政府申请住房， 不得再按政府优惠政策购买、租用公有住房和经济适用住房，其住房问题由职工（居民）通 过市场自行解决。
第七条市住房委员会办公室负责房改房和经济适用住房上市交易 前的准入审批工作。
市房地产管理局主管房改房和经济适用住房的上市交易工作。
市土地管理局负责房改房和经济适用住房上市交易的土地使用权变更登记工作。

第二章 上市条件与程序
第八条 除本办法第九条规定的情形外，符合下列条件的房改 房和经济适用住房可以申请上市交易：
（一）取得房屋所有权证超过三个月；
（二）己取得土地使用证；
（三）个人住房档案齐全。
第九条有下列情形之一的房改房和经济适用住房不得上市交易：
（一）未按房改政策办理购房手续的；
（二）超标住房未完成清理纠正的；
（三）列入拆迁公告范围的；
（四）擅自改变住房使用性质的；
（五）经鉴定列为危房的；
（六）房屋所有权人夫妇双方有一方不同意上市交易的；
（七）已抵押而未经抵押权人书面同意的；
（八）上市交易后可能形成新的住房困难的；
（九）法律、法规、规章或市政府规定不宜上市交易的其他情形。
第十条房改房和经济适用住房上市交易按下列程序办理：
（一）向市住房委员会办公室提出申请并填写房改房和经济适用住房上市交易审批表；
（二）持审批表到原售房单位签署意见并盖章；
（三）持原售房单位签署意见并盖章的审批表及有关资料到市住房委员会办公室办理 准入审批；
（四）批准后，当事人双方签定合同、办理公证，并持批准文件到房管、土地部门办 理房地产交易手续。
原售房单位应当对申请上市交易的住房进行审查，并在审批表上就有无限制上市情形 和是否保留优先购买权等问题签署意见。
第十一条房改房和经济适用住房申请上市交易须向市住房委员会 办公室提交下列资料：
（一）房屋所有权证、土地使用证；
（二）房屋所有权人的身份证及复印件；
（三）房屋所有权人的户籍证明。
第十二条有下列情形之一的房改房上市交易，须经原售房单位同 意：
（一）校园内不能分割及封闭管理的；
（二）经认定为特殊部门和特殊地段的；
（三）市政府规定的其他情形。
第十三条上市出售房改房，在同等条件下，原售房单位享有优先 购买权。
第十四条房改房和经济适用住房上市转让、抵押，发生所有权转 移的，当事人应当自 办理完过户手续之日起30日内到房管、土地部门申请办理房屋所有权转移登记和土地使用权 变更登记手续。
第十五条房改房和经济适用住房上市交易发生所有权转移的，所 有权转移后由房产主管部门按商品住房管理，其再交易不再适用本办法。

第三章 价格与税费
第十六条房改房和经济适用住房上市出售的成交价格，按政 府宏观指导下的市场原则 ，由当事人双方协商议定；赠与和交换的，由指定的房地产评估机构评估定价；抵押权实现 发生所有权转移的，按出售的规定办理。
上市交易住房的双方当事人不得隐价、瞒价。房产主管部门应当对成交价格进行核实 ，必要时可委托指定的房地产评估机构进行现场查勘、评估定价。
第十七条房改房和经济适用住房上市交易必须依法纳税。发生所 有权转移的，享受下列优惠政策：
（一）第一轮房改房自交纳购房款之日起，第二、三轮房改房自交纳定金之日起，经济 适用住房自取得房屋所有权证之日起满1年的，出售时免征营业税；不足1年的，出售时按成 交价减去原购房价后的差额计征营业税；
（二）个人购买上市交易的房改房和经济适用住房的契税，按现行税率减半征收；
（三）免征土地增值税。
第十八条房改房和经济适用住房上市出售须按下列规定缴费：
（一）由购买上市交易的房改房或经济适用住房的一方按房屋坐落位置标定地价的10 ％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；
（二）按成交价的0.5％以内缴纳交易服务费，由当事人双方各负担50％，具体标准由 物价部门核定。
第十九条房改房上市交易，发生所有权转移的，其收益应当按本 办法第二十条的规定进行分配。
 房改房所有权人夫妇双方住房控制标准较高一方面积标准与基准价格的乘积为基本收益，成交价（评估定价的为评估价，下同）中超出基本收益的部分为净收益。
 计算收益分配的基准价格和分配比例由市住房委员会确定公布。
 经济适用住房上市交易的收益归职工（居民）个人所有，不进行分配。
第二十条房改房上市的成交价收益，扣除缴纳的税费后，按下列 规定分配：
（一）基本收益归房屋所有权人所有；
（二）净收益由房屋所有权人与原售房单位按比例分成；
（三）超标住房扣除房屋所有权人已支付的超标价款，超标部分的净收益不再分成， 全部交原售房单位。
第二十一条原售房单位所得收益应当按规定上缴财政。
土地出让金或相当于土地出让金的价款和原售房单位所得收益的具体缴纳返还办法，由市财 政部门会同土地管理部门、房产主管部门制定。
第二十二条房改房上市交易发生所有权转移的，原提取的共用部 位共用设施维修基金随房转移。

第四章 罚则
第二十三条对在房改房和经济适用住房上市交易中弄虚作假的， 市住房委员会办公室不予批准上市交易，房管、土地部门不予办理有关手续。
第二十四条违反本办法规定，将不准上市出售的房改房和经济适 用住房上市出售的，由房产主管部门没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第二十五条职工（居民）将房改房和经济适用住房上市出售后， 又以非法手段按照政 府优惠政策购买公有住房和经济适用住房的，由房产主管部门责令退回所购房屋，不予 办理所有权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐 房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。对违反上述规定购房的人员，还应 依照有关规定给予相应的行政处分。 
第二十六条房管、土地和住房委员会办公室等有关部门工作人员 在房改房和经济适用 住房上市交易管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者 上级主管机关依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任 。

第五章 附则 
第二十七条本办法实施前尚未取得土地使用证的房改房和经济适 用住房，须按规定到土地管理部门办理土地使用证后方可申请上市交易。 
第二十八条各县级市可根据国家和省有关规定及本办法制定房改 房和经济适用住房上市交易办法，并报市住房委员会办公室备案。 
第二十九条本办法由威海市住房委员会办公室负责解释。 
第三十条本办法自1999年10月1日起施行。