城市房地产转让管理规定
建设部
城市房地产转让管理规定
1995年8月7日，建设部
《城市房地产转让管理规定》已于一九九五年七月二十八日经第十次部常务会议通过
第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
第三条 本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门核发过户单。
第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第九条 以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十三条 依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
第十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
房地产转让当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内向房地产管理部门申请复核；对复核结果仍有异议的，可以在接到复核结果15日内申请仲裁或向人民法院起诉。
第十五条 房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续，并依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。
第十六条 商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
第十七条 房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。
第十八条 违反本规定转让房地产的，转让无效；房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。
违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。
第十九条 房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。
第二十一条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第二十二条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十三条 本规定自1995年9月1日起施行。
山西省人民政府关于进一步规范开发区管理的办法(试行)
山西省人民政府
晋政发〔2004〕34号
山西省人民政府关于进一步规范开发区管理的办法(试行)
各市、县人民政府,省人民政府各委、厅,各直属机构:
为进一步规范开发区管理,促进本省开发区持续、快速、协调、健康地发展,根据有关法律、法规,借鉴兄弟省(区、市)的成功做法,立足本省实际,着眼于发展,制定本办法:
一、关于开发区的设立
(一)本办法所指开发区为国务院或省人民政府批准设立的省级、省级以上经济技术开发区和高新技术产业开发区(以下简称“开发区”)。
(二)按照国务院规定,省级开发区由省人民政府批准,报国务院备案;国家级开发区由省人民政府申报国务院批准。省级各部门及省级以下各级人民政府无权批准设立开发区。
(三)省商务厅和省科技厅分别是经济技术开发区和高新技术产业开发区的行政主管部门,负责开发区的申报、综合协调和业务指导。
(四)开发区的设立和审批程序
1、设立开发区应具备下列条件:
所在城市有明显的地缘和区位优势,较好的工业基础,便利的交通条件,能源和基础设施保障充裕;
区域范围和四至界限明确;
符合所在城市城镇体系规划、城市总体规划和土地利用总体规划。
2、申请设立省级开发区,由主办开发区的市级人民政府根据设立开发区的条件和当地实际提出申请报告和可行性研究报告,报开发区行政主管部门审查。开发区行政主管部门会同省国土资源厅、省建设厅审核后报省人民政府审批。
3、申报设立国家级开发区,由省人民政府报国务院审批。
4、现有开发区的扩区、区位改变、升级的审批,按上述相关程序办理。
二、关于开发区的管理体制、功能定位
(五)各开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)是所在市人民政府的派出机构,代表所在市人民政府对开发区实行统一领导、统一规划、统一管理,行使部分省级经济管理权限以及所在市人民政府的经济管理和部分行政管理权限。
省直有关部门及所在市人民政府要按照精简、高效、便捷、有利于开发区发展的原则,在开发区实行委托式管理。
(六)各开发区编制和机构总数,要按照“精简、统一、效能”的原则,由省、市机构编制委员会办公室确定。各开发区在编制限额内根据实际需要设置必要的内设机构。
开发区各类工作人员必须控制在编制之内,不得突破编制总数。
(七)各开发区管委会实行主任负责制。管委会主任参与市人民政府有关开发区问题的研究、决策。省、市有关部门派驻开发区的派出机构实行派出单位和开发区管委会双重领导。开发区管委会及区内企业每年对派出机构进行评议,评议不合格者,派出部门要责成其负责人改进工作,或对其负责人及时予以调换。
(八)开发区管委会新任主任、副主任要按照党管干部原则,由省委组织部会同省开发区建设协调领导组及所在市组织公开招聘。
开发区领导班子成员要按照“有权必有责、用权受监督、侵权须赔偿、违法要追究”的原则,坚持科学执政、民主执政、依法行政。其待遇、薪酬应与开发区的发展业绩相挂钩。
开发区管委会各部门负责人及工作人员实行聘任、聘用制,新增人员必须实行公开招考、择优录用。其工作人员的薪酬与开发区财政收入的增幅相挂钩。开发区管委会领导班子成员、部门负责人及工作人员薪酬挂钩的具体办法由所在市人民政府依据相关政策制定。
(九)开发区规划区域内的乡(镇)、村、街道,统一划归开发区管理。
(十)开发区财政预、决算在所在市实行计划单列管理。市人民政府对开发区内财政收入实行划分收支、核定基数,除上缴中央财政、省财政外,全部留区内财政。
(十一)开发区范围内的土地管理和监督工作,由省国土资源厅派驻开发区的直属分局统一负责。有关农用地转用、土地征用等的报批,经开发区管委会同意后,由驻开发区直属分局报省国土资源厅审批;有关土地使用权的出让、土地的登记发证等事项,经开发区管委会批准后,由直属分局直接办理。
开发区应按照集约、高效利用土地的原则,依法实施用地管理。开发区内产业项目和公共基础设施等生产建设用地不得低于开发区规划面积的70%—80%。严禁以任何形式改变开发区土地用途,特别是严禁利用开发区土地进行商品房开发。
(十二)开发区管委会按省级权限审批开发区内的固定资产投资项目和外商投资企业项目,凡属国家或省产业政策中鼓励投资的,能自行平衡资金、原材料,出口产品不涉及许可证及配额的基建项目、技改项目、外商投资企业,均由开发区管委会审批,报省有关部门备案。
(十三)开发区工商局负责办理区内企业的登记注册手续、并发放营业执照、进行年度检查;负责区内的市场、商标、广告管理等业务,核发广告经营许可证。
国有独资企业和外商投资企业登记注册手续,由省工商行政管理局委托开发区工商局办理。
外商投资企业批准证书,由省人民政府委托开发区管委会颁发。
在开发区设立国税和地税分局,负责在开发区登记注册的内、外资企业的税收征管。
(十四)开发区总体规划应符合本地区的城乡总体规划。由省人民政府审批,建设行政主管部门负责承办。城市规划区内的开发区建设应当服从所在城市总体规划和市、县域城镇体系规划;城市开发区外的开发区建设应当服从省域城镇体系规划。市城市规划、建设、房地产行政主管部门或者其在开发区设立的综合分支机构负责开发区内《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《房屋所有权证书》的发放工作。
(十五)开发区总体环境影响评价报告书经省、市环保部门批准后,区内具体项目委托开发区管委会根据批准的《区域环境影响评价报告书》,审批入区企业的建设项目环境影响评价报告书(表),办理项目环保设施竣工验收手续,并报省、市环保部门备案。
(十六)公安部门要在各开发区设立派出机构,切实帮助解决好开发区户籍管理、农转非、建设中遇到的问题,为开发区创造良好的治安和发展环境。
(十七)开发区管委会负责区内企、事业单位人事、专业技术职务评聘申报、劳动和社会保障工作,享有市级对外经济合作与交流人员出国(境)审核权限,负责人才引进、人才交流、劳动工资及劳动力市场管理等工作。
(十八)各开发区要优化创新创业的环境。强化科技企业孵化器等科技中介服务体系建设;鼓励大学、科研机构在开发区创办科技园,提高开发区的持续创新能力;鼓励技术和管理参与收益分配,推动开发区人才队伍建设;鼓励技术引进、消化和创新。
开发区要积极实施“引进来与走出去”战略,充分利用国际、国内两种资源、两个市场,拓宽开发区的发展空间。
三、关于完善对区内企业的服务
(十九)各开发区管委会及派驻机构对入区企业,实行“一个窗口”办公。实行服务项目、办事程序、申报材料、办理时限、收费标准“五公开”。
(二十)开发区依法实行统一收费,除财税部门外,其他任何部门不得直接收取任何费用。
(二十一)投资商入区后的水、暖、电、路、通讯等基础设施配套工作,由开发区一个窗口限时办理。
(二十二)区外部门不得随意对开发区内企业进行检查,需检查时,应事先征得开发区管委会同意,开发区管委会应积极给予配合。开发区管委会也不得随意对区内企业检查,区内企业年检工作由开发区管委会统一组织进行。
(二十三)对投资商的咨询和投诉,开发区管委会要在规定时限内及时给予解决和答复。对影响开发区投资环境的人和事,开发区管委会要及时给予公开处理。
四、关于支持开发区率先发展
(二十四)经济技术开发区内,经国家、省有关部门认定的高新技术项目和高新技术企业,优先享受国家、省制定的高新技术产业开发区的优惠政策。
(二十五)开发区的建设和发展要纳入全省国民经济和社会发展的总体规划,并在政策和资金上给予重点支持,在园区建设、调产项目、资金安排、城镇规划、基础设施建设等方面对各开发区优先安排。
(二十六)开发区的基础设施、技术创新、重点项目所需资金,经开发区主管部门审核后,报省发展改革、财政等部门。省发展改革、财政等部门应积极予以扶持,优先给予安排。开发区所在市财政,也要安排一定的开发区发展资金,用于开发区的建设和发展。
(二十七)开发区内的土地收益全部留开发区用于基础设施建设;开发区的新增建设用地土地有偿使用费,除上缴中央外,其余由省集中使用,全部用于开发区的土地开发和整理。对于开发区高新技术项目和重大项目建设,国土资源部门要优先保证用地指标,优先办理用地手续。
(二十八)各级商务部门要积极支持和引导开发区内企业开拓国际市场,对开发区内企业申请国家及省内鼓励出口的各项资金以及配额、许可证的使用,优先予以考虑。
五、关于加强对开发区工作的指导、协调
(二十九)省开发区建设协调领导组负责对省级以上开发区的指导、协调、服务工作,其办公室设在省商务厅。
(三十)各市人民政府要加强对开发区工作的指导,把开发区工作纳入政府的年度工作考核目标,建立完善指导、协调机构,及时研究解决开发区发展中的有关重大问题,制定促进开发区发展的政策和措施,全力支持开发区建设。
各市开发区发展情况将作为省人民政府对各市工作进行考核的内容之一。
(三十一)建立目标责任制和工作考核制度,加强对开发区的动态管理。建立健全开发区建设与发展情况统计制度,充实统计力量,完善开发区统计指标体系。
(三十二)开发区行政主管部门应会同有关部门加强对开发区工作的监督、检查。
(三十三)本办法由开发区行政主管部门负责解释,自二○○四年十二月一日起执行。
二○○四年十月十七日
